Ключевые инвестиционные метрики

Доходность за период владения (HPR, holding period return) представляет собой совокупную доходность, полученную от владения активом за заданный период. Показатель может использоваться для сравнения результатов инвестиций, сделанных за разные периоды времени.

Текущая доходность представляет собой отношение годового дохода, получаемого инвестором, к стоимости объекта при приобретении. Этот показатель является аналогом ставки капитализации (capitalization rate, cap rate).

Доходность к стоимости строительства (yield on cost, development yield) - это отношение чистого операционного дохода от эксплуатации объекта в первые стабилизированные 12 месяцев после его ввода в эксплуатацию.
Важно обратить внимание на размерность: проверить наличие налогов на добавленную стоимость и очистить и числитель и знаменатель от их размера.; Процентные расходы и транзакционные расходы не учитываются в этом показатели

Окупаемость - период времени, в течение которого расходы на приобретение объекта будут покрыты доходами от его эксплуатации. В месяцах рассчитывается как частное между ценой покупки и месячной арендой арендной платой. В некоторых случаях продавцы могут указывать сроки окупаемости с учетом индексации арендных платежей.

Внутренняя норма доходности — это ставка дисконтирования, при которой чистая приведённая стоимость (NPV) будущих денежных потоков от инвестиционного проекта становится равной проинвестированной величине.

Equity Multiple - это отношение суммы совершенной инвестиции и полученного дохода к размеру совершенной инвестиции. Часто встречается в качестве показателя девелоперского проекта или проекта с спекулятивной стратегией (купил-продал). Рекомендуется анализировать в совокупности с другими показателями.
Показатель аналогичен показателю Multiple on Invested Capital, MOIC.

Доходность на собственный капитал (return on equity, ROE) - отношение ежегодного чистого дохода к использованному собственному капиталу.

Рентабельность инвестиции отражает отношении полученной прибыли от инвестиции к понесенным инвестициям. Показатель имеет ряд ограничений: не учитывает стоимость денег во времени, возможное использование финансового левериджа (заемного финансирования).

MOIC - это отношение суммы совершенной инвестиции и полученного дохода к размеру совершенной инвестиции. Часто встречается в качестве показателя девелоперского проекта или проекта с спекулятивной стратегией (купил-продал). Рекомендуется анализировать в совокупности с другими показателями.
Показатель аналогичен показателю Equity Multiple.

Коэффициент loan-to-value (LTV) используется для определения устойчивости объекта к взятому или планируемому к привлечению кредиту. В зависимости от типа проекта может варьироваться: часто для стабилизированных активов можно встретить LTV в диапазоне между 50% и 70%.

Коэффициент loan-to-cost (LTC) используется для определения устойчивости строительного проекта к взятому или планируемому к привлечению кредиту. Часто можно встретить LTC в диапазоне между 70% и 90%.

ЧОД - это ключевой показатель прибыльности недвижимости, который отражает доход от объекта до вычета налогов, амортизации, расходов на финансирование (проценты по кредитам) и капитальных затрат.

DSCR используется в структурировании ковенант кредитного договора и оценивает устойчивость объекта к обслуживанию кредита. Он показывает, насколько чистый операционный доход (NOI) объекта недвижимости покрывает его долговые обязательства (платежи по кредиту), включая амортизацию тела кредита и процентные платежи в заданный период.