Как инвестировать в склады
Поиск объекта инвестиций включает в себя формулирование инвестиционной стратегии на основании рыночной конъюнктуры и доступного размера капитала, формирование на ее основе воронки (“pipeline”) объектов или проектов.
Иван Драненков
cashflo founder
Внутри складской недвижимости наиболее распространенными сегментами являются:
- классические склады big box. Могут предназначаться для "сухого" хранения и с температурным режимом. Обладают собственной классификацией в зависимости от качественных параметров;
- light industrial объекты. Сочетают в себе производственные и офисные помещения для промышленности. Обладают собственной классификацией в зависимости от параметров;
- транспортные терминалы и контейнерные площадки;
- склады индивидуального хранения self-storage.
После первичного отсева обычно инвесторы приступают к более детальному анализу предложения и сопоставлению между альтернативными предложениями. Структура анализа может быть следующая:
Рыночные предпосылки
Анализ рыночных предпосылок начинается с оценки макроэкономической среды. Ключевыми факторами могут являться темпы экономического роста, уровень инфляции, ключевая ставка, состояние потребительского спроса, динамика кредитования, индексов промышленной активности. Эти параметры помогут оценить будущую склонность бизнеса к расширению, и спрос на коммерческие площади. Например, рост ВВП и снижение ставок создают предпосылки для увеличения деловой активности, тогда как высокая инфляция и нестабильность ограничивают желание компаний инвестировать в развитие.
Следующий уровень анализа — это конъюнктура space market (рынка помещений) в целевой локации, то есть конкретные параметры спроса и предложения на рынке аренды. Важно изучить динамику ставок, уровень вакансии, структуру арендаторов, глубину спроса и объем строящегося предложения. Эти данные позволяют оценить сбалансированность рынка, наличие неудовлетворённого спроса или, наоборот, признаки перегрева. Например, снижение вакансии вероятно приведет к росту арендных ставок, а значит, проект скорее имеет высокий потенциал. Напротив, переизбыток предложения требует осторожности в прогнозировании роста потоков от объекта.
Следующий уровень анализа — это конъюнктура space market (рынка помещений) в целевой локации, то есть конкретные параметры спроса и предложения на рынке аренды. Важно изучить динамику ставок, уровень вакансии, структуру арендаторов, глубину спроса и объем строящегося предложения. Эти данные позволяют оценить сбалансированность рынка, наличие неудовлетворённого спроса или, наоборот, признаки перегрева. Например, снижение вакансии вероятно приведет к росту арендных ставок, а значит, проект скорее имеет высокий потенциал. Напротив, переизбыток предложения требует осторожности в прогнозировании роста потоков от объекта.
Параметры объекта
Материал дополняется.
Локация объекта
Материал дополняется.
Арендаторы
Материал дополняется.
Конкурентное окружение
Материал дополняется.
Профиль будущих покупателей
Материал дополняется.
Финансовые и инвестиционные метрики
Материал дополняется.
Продавец или инициатор проекта
Материал дополняется.
Карта рисков
Материал дополняется.
Моделирование стресс-сценариев
Материал дополняется.
Предлагаемая структура сделки
Материал дополняется.
Налоговое планирование сделки
Материал дополняется.
