Как выбрать готовый арендный бизнес с супермаркетом?
В этом обзоре мы опишем ключевые шаги, которые команда cashflo использует при анализе помещений с арендаторами супермаркетами.
- Приоритезация с помощью коэффициента cashflo
- Карта рынка ГАБов с супермаркетами
- Оценка условий договора аренды
- Стратегия переговоров с конкурирующими предложениями
- Due diligence: юридический и технический
- Структурирование приобретения
- Исполнение сделки
Попадая на любую площадку с объектами недвижимости, глаза разбегаются от выбора. Как же понять с чего начать? Не буду лукавить: самый проверенный способ – это обратиться к профессионалу. Он уже потратил время и с учетом своего опыта может рекомендовать объекты с преимуществами перед множеством других объектов.
Приоритезация с коэффициентом cashflo
Объекты с высокой плотностью населения и быстрой окупаемостью наиболее интересны для инвесторов.
В cashflo мы выработали фильтр, который позволяет сконцентрироваться на объектах с наибольшим потенциалом для арендного бизнеса.
Коэффициент население / окупаемость – это отношение плотности домохозяйств к запрашиваемой окупаемости объекта. Коэффициент позволяет оценить относительную устойчивость объекта (чем больше населения, тем больше потенциал спроса) и относительную инвестиционную привлекательность (чем короче окупаемость, тем выше доходность инвестора).
Конечно, эти два фактора не должны исключать всесторонней оценки. Их главное значение – сфокусироваться на наиболее привлекательных объектах на основании цифровых метрик.
Коэффициент население / окупаемость – это отношение плотности домохозяйств к запрашиваемой окупаемости объекта. Коэффициент позволяет оценить относительную устойчивость объекта (чем больше населения, тем больше потенциал спроса) и относительную инвестиционную привлекательность (чем короче окупаемость, тем выше доходность инвестора).
Конечно, эти два фактора не должны исключать всесторонней оценки. Их главное значение – сфокусироваться на наиболее привлекательных объектах на основании цифровых метрик.
Интерактивная карта объектов
Оценка условий договора аренды
Приобретая готовый арендный бизнес, инвестор приобретает будущий денежный поток. Его источником является именно договор аренды. Поэтому его анализу необходимо уделить ключевое внимание. При анализе мы оцениваем ряд параметров:
b. Права арендатора по досрочному расторжению
c. Права/обязанности по продлению договора
3. Арендные платежи
a. Индексация
b. ТО и методы проверки
4. Распределение обязанностей по ремонту и содержанию
5. Обеспечительные меры
6. Инвестиции в помещения
7. Порядок возврата помещений
- Сторона по договору
- Срок
b. Права арендатора по досрочному расторжению
c. Права/обязанности по продлению договора
3. Арендные платежи
a. Индексация
b. ТО и методы проверки
4. Распределение обязанностей по ремонту и содержанию
5. Обеспечительные меры
6. Инвестиции в помещения
7. Порядок возврата помещений
